不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施 REITs 试点产品自 2021 年 6 月底正式上市，截至 2023 年 10 月底，共有29 支 REITs 产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到 1,000 亿元，基础设施公募REITs 市场产品的表现与资产定价受到各方关注。
2023 年 3 月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。2023 年 7 月，商务部等 13 部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。
在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs 指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港 REITs 收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs 资产定价提供了一份参考基准。
目前，《中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募 REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布 2023 年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施 REITs 市场的长久发展提供资产定价的“锚”。
阅读完整报告（星球内用户在2023年11月19日已可下载）