58安居客房产研究院：2022年房地产金融专题研究-寒江尽渡去，春风徐徐来（附下载地址）

1、2022 年底，随着“保交楼”政策的持续，市场已经筑底，“三支箭”主要用于稳市场预期。回顾 2022 年，年初新开工面积、竣工面积同比降幅不断扩大，从 5 月开始，“保交楼”逐步成为政策关注焦点。2022 年 7 月开始，竣工面积同比降幅就开始收窄，而 2022年 9 月后新开工面积也有收窄的迹象。2022 年 11 月“三支箭”政策后，市场稳定预期得到确认。
2、近三年政策经历了趋紧-从严-趋松的三个阶段，房地产金融环境整体向好。2020 年试行“三道红线”、2021 年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式，房企迎来艰难时刻。制造业、基建投资增长速度放缓，无法有效对冲房地产投资负增长。房地产金融政策由“保交楼”转向“保房企”。在经过“三道红线”的三年考验后，优质房企将成为下一轮房地产金融的主要支撑方向。
3、“三道红线”执行两年多期间，房企资产负债改善有限，但风险出清效果较为显著。“三道红线”政策自 2020 年 8 月试行，距 2023 年中完成降负债的目标还剩下半年。目前上市房企相较于 2021 年资产负债表并未明显改善，2022 年仍有大量房企债务违约。从房企资金来源来看，除自筹资金、银行贷款和利用外资以外的其他资金规模与占比下降较为明显，这意味着房企金融风险降低效果较为显著。
4、“保交楼”政策下房地产金融支撑手段明显增加，但规模较小。转向“三支箭”政策后，“保房企”金融支持规模与方式均有较大突破。“保交楼”的金融支撑手段主要有并购贷、中债增信、信用保护工具等，金额规模较小，受益企业少。“三支箭”的金融支撑方式主要包括银行信贷、债券、股权、房地产信托（基金）、REITs 等，金额规模大、受益企业多。在支持企业方面，指向性明显，以优质企业为主要支撑对象。
5、暴雷房企出险后，金融政策制定上从 “保交楼”定向楼盘支持到“三支箭”定向房企支持，房地产行业底层逻辑发生变化。在“房住不炒”的大逻辑下，短期房地产金融的支撑仍然是保民生的“保交楼”。而中长期来看，房地产企业的金融风险化解仍然主要内容，需要引导优质房地产企业资产负债表回归安全区间。房地产行业底层逻辑变为“房住不炒”背景为前提，房企风险化解后健康稳定发展。