世联行：2021房地产市场回顾与2022年展望—飘风骤雨不终朝日（附下载地址）

2021 年全国商品房市场“前高后低”。上半年信贷环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，在长三角、大湾区、西部核心城市、福建等地带动下量价齐升。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产贷款收紧政策效应的逐渐显现，部分房企债务违约频发，需求端置业信心受挫，市场骤然转冷，成交大幅下跌，跌幅之快接近历史之最，多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城市尤甚。四季度后行业信贷环境改善预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市场分化格局仍较为突出。
全年全国新建商品房销售额 18.20 万亿，同比增长 4.9%，销售面积 17.61 亿㎡、同比增长 2.6%，全年销售均价 9,858 元/㎡、同比增长 5.9%，总体呈现量价齐升，稳中向好。全国商品房待售面积 4.99 亿㎡，较去年基本持平；新开工面积 22.4 亿㎡、竣工面积 9.1 亿㎡，分别同比下降 1.2%、4.9%，考虑到疫情原因，总体较为平稳。
土地市场方面，2021 年的土地市场成交与商品房的“A”型走势类似，房企上半年拿地积极性极高，但结构分化较大，土拍“两集中”的城市整体并未起到稳地价的效果。然而，下半年随着商品房市场急速冰冻以及百强房企频频暴雷，房企尤其是民营房企拿地极为谨慎，且多家百强房企甚至全面停止拿地，这导致即便是基本面较强的二次集中土拍的城市，其整体流拍率也飙升至30%。此外，地方城投公司和国央企是拿地的绝对主力，托市稳价的迹象明显，但多数民企已“躺平”。
资金方面，“三线四档”融资管控在 2021 年威力尽显，对资金违规流入房地产的监管持续加强，高负债房企资金紧绷，多家百强房企暴雷，金融机构与资本市场风偏骤降，房企面临股债双杀，行业信用危机持续扩散。10 月“两个维护”声明以及对首套刚需的按揭贷款支持，只是对于过去金融机构执行过激的纠偏。在经济下行与房地产投资与销售大幅下行的压力下，2022 年按揭贷款恢复正常可期，但房企主动融资方面，只会保障合理需求，大水漫灌难以实现。